Subrogación acreedora
Otra entidad ocupa el lugar de la tuya. En la escritura solo se pactan el tipo de interés, el plazo o ambos. Tu entidad puede retenerte si firma contigo una novación dentro del plazo legal.
Novación modificativa
Cambias las condiciones con tu misma entidad, si ella acepta. Puede tratar de la ampliación o reducción de capital, el plazo, el tipo de interés, el método de amortización y las garantías personales. Se formaliza en escritura pública y se inscribe en el Registro.
Subrogación de deudor
Cambia quien debe: por ejemplo, quien compra una vivienda ya hipotecada asume ese préstamo. Necesita la autorización, expresa o tácita, de la entidad, que puede cobrar una comisión por el trámite.
Comisiones con techo
Si la novación alarga el plazo, la comisión por modificar condiciones no puede pasar del 0,1 % del capital pendiente. Si la novación o la subrogación sustituyen un tipo variable por uno fijo, o por uno con un primer periodo fijo de al menos tres años, el techo es 0,05 % durante los tres primeros años de vigencia del contrato, y después no hay comisión. Cuando en la novación no se devuelve capital, no cabe comisión por este concepto.
Impuesto y aranceles
La escritura de subrogación está exenta de la cuota gradual de actos jurídicos documentados, igual que la novación pactada con tu entidad sobre el tipo, el plazo o ambos. Las comunidades autónomas tienen capacidad normativa y de gestión sobre este impuesto. Notarios y Registro aplican aranceles reducidos: documento sin cuantía y una rebaja del 90 % sobre el capital pendiente.
Si tu préstamo es anterior a la Ley 5/2019
Al novarlo o subrogarlo pasan a aplicarse sus reglas, y la entidad tiene que explicarte lo que cambia.
Lo que calcula esta web
La calculadora trata la subrogación acreedora: el mismo capital con otro tipo y, si quieres, con otros años.